住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とは？
～5つのメリットと6つの利用条件 ～

なぜ住宅資金特別条項（住宅ローン特則）という
制度があるのか？

一般的に、債務整理をする場合、全ての債権者（お金を借りているところ）が平等となるように扱わなければならず、これを「債権者平等の原則」と言います。

例えば、A社とB社から借金をしていて、個人再生によってA社は減額するけれどもB社は減額しないというように自由に減額対象を選べたとすると、A社とB社で不平等が生じてしまいます。（減額されないB社は全額返済してもらえるのに対し、A社は減額された分しか返済してもらえないため）

このような不平等がでないように、「債権者平等の原則」があるため、全ての借金が個人再生の対象となるという前提があります。

そうすると、住宅ローンも借金なわけですから個人再生の対象となることになります。

ここで、住宅は生活に必要不可欠なものなので、これまで通り住宅ローンを支払っていけるのであれば、住宅ローンだけは個人再生の対象から外しても良いという制度が設けられたのです。

住宅資金特別条項（住宅ローン特則）が
持つ5つのメリット

①住宅ローンのみ個人再生の対象から外せる

上で説明した通り、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）には 住宅ローンを個人再生の対象から外すことで持ち家を残せる というメリットがあります。

それに加えて、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）には、民事再生法第199条によって他に4つのメリットが定められていますので、ぜひ知っておいてください。

②滞納していた住宅ローンを分割返済できるようになる

住宅ローンを滞納してしまった人が個人再生で住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用すると、それまでに滞納していた住宅ローンを、個人再生での借金返済に含めて3～5年の分割払いで支払うことができるようになります。

つまり、住宅ローンの滞納によって一度持ち家の所有権がローン会社のものとなっていても、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を使って滞納していた住宅ローンを支払うことで、持ち家の所有権を取り戻すことができるのです。

③滞納による持ち家の競売を中止してもらえる

住宅ローンの滞納が続くと持ち家は競売にかけられますが、個人再生で住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を使えば、持ち家の競売手続きを中止してもらい、持ち家を取り戻すことが可能です。

ただし、以下の場合は家を取り戻すことができませんので、気を付けてください。

・保証会社による代位弁済から6カ月以上経っている

住宅ローンの滞納が続いた場合、「代位弁済」といって、保証会社がローン会社へ一括払いで住宅ローンの返済をします。

例えば、りそな銀行で住宅ローンを組んで家を買い、住宅ローンを滞納し続けた場合、りそな銀行の保証会社であるりそな保証が、一括払いで住宅ローンをりそな銀行に返済します。

これによって家の所有権はりそな保証のものとなり、りそな保証が家を競売にかけることになります。

代位弁済によって家の所有権が保証会社に移ってから6カ月以上が経っていると、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用して持ち家を取り戻すことはできません。

・既に家が落札されて所有権が他人のものになっている

競売にかけられた家が他人に落札されて、既に所有権が移っている場合は、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を使って持ち家を取り戻すことはできません。

④住宅ローンの返済期間を延長してもらえる

住宅資金特別条項（住宅ローン特則） には、住宅ローンの返済期間を最大10年間延長してもらうことができるというメリットもあります。

ただし、70歳までに住宅ローンを完済することが条件となっていますので、例えば今65歳の人が住宅資金特別条項（住宅ローン特則）で住宅ローンの返済期間を延ばしてもらった場合、延長してもらえる期間は5年間となります。

⑤返済期間中は元本や利息の返済を猶予してもらえる可能性がある

上のようなメリットを受けてもまだ住宅ローンの返済が難しい場合は、個人再生の返済期間である3～5年間、一部の住宅ローンの元本の返済と、利息の返済を猶予してもらうこともできます。

個人再生で住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を
使うための条件6つ

個人再生で住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用するためには、いくつかの条件を満たしていなければなりません。

住宅資金特別条項（住宅ローン特則） の条件のうち、代表的なもの6つを以下にあげます。

①個人再生の借金返済と住宅ローンの支払いができる収入があること

個人再生で減額してもらった借金の返済と住宅ローンの支払いを続けていけるだけの収入がなければ、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用することはできません。

上でふれたように、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）のメリットによって住宅ローンの支払いを楽にすることは可能ですので、司法書士に相談して自分の収入で住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用できるか確認してみるとよいでしょう。

②家を購入するためのローンまたはリフォーム代金のローンであること

住宅資金特別条項（住宅ローン特則） で個人再生の対象から外してもらえるのは、家を購入するために組んだ住宅ローンまたは家のリフォーム代金のローンのみです。

その他のローンに住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を適用することはできません。

③個人再生する本人が所有していて住んでいる家であること

住宅資金特別条項（住宅ローン特則）は個人再生をする人が住んでいる家を守るための制度ですので、本人以外の持ち物である家や、本人が現在住んでいない家は、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）の対象にはできません。

家が親との共有など、本人と他の人の共有である場合は、本人が現在住んでいればOKです。

住宅資金特別条項（住宅ローン特則） の対象にできない家としては、投資目的のマンションや、事業目的のビル、別荘や別宅、2件目以降の住宅といったものがあげられます。

④住宅ローン以外の借金の抵当になっていないこと

住宅ローンが残っている持ち家には、その住宅ローンを提供している銀行や保証会社によって、抵当権が設定されていると思いますが、これについては問題ありません。

しかし、持ち家が住宅ローン以外の借金の抵当になっている場合は、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を使うことができなくなります。

持ち家を抵当として借りられる借金には、「不動産担保ローン」というものがあり、アイフル・東京スター銀行・住信SBIなど、多くの会社によって提供されています。

こうした借金によって家（＝不動産）が抵当に設定されていると、その家は住宅資金特別条項（住宅ローン特則）の対象にはできないのです。

⑤保証会社による代位弁済から6カ月以上経っていないこと

代位弁済については上で説明した通りですが、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用することで代位弁済をなかったことにすることを「住宅ローンの巻き戻し」といいます。

「住宅ローンの巻き戻しができるのは代位弁済から6カ月以内の場合のみ」と民事再生法で定められているため、代位弁済から6カ月以上が過ぎると、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）によって持ち家の所有権を取り戻せる可能性はなくなります。

こうなると家は保証会社のものになりますので、他人のものである家について住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を適用することもできなくなります。

代位弁済とは何かについては、上で説明した通りです。

⑥住宅ローンの残高が家の価格より高いこと

住宅ローンの残高より家の価値が高くなっていると、差額のぶんが財産の扱いになります。

例えば、住宅ローンの残高が1500万円で、家の価値が2500万円だったとすると、差額の1000万円は財産になるのです。

そして、個人再生には「清算価値保障の原則」といって、持っている財産の金額以上の金額を返済しなければならないという決まりがあります。

つまり、上の例であれば、財産扱いになる1000万円は最低でも返済する必要があるということです。

この状況では、借金額が1000万円以下であれば、個人再生をする意味自体がなくなってしまうといえるでしょう。  

清算価値保障の原則は、なじみのない人には特に判断が難しい条件だと思います。

最近では相談無料の司法書士事務所がたくさんありますので、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）が使えるかどうかの判断が自分では難しそうだと感じたら、遠慮なく司法書士などの専門家に相談してみてください。

清算価値保障の原則について詳しくはこちら

まとめ

・個人再生で住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を使うと、住宅ローンを整理の対象から外すことで家を残せる
・個人再生で住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を使うと、住宅ローンはこれまで通り払い続けることになる
・住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を使えば、住宅ローンの滞納で失いかけた家を取り戻せる可能性がある
・住宅資金特別条項（住宅ローン特則）には、住宅ローン返済の負担を軽減できるメリットもある
・住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用するには、いくつかの条件を満たす必要がある

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