債務整理しても賃貸契約は新規契約はできる？
現状の契約は継続できる？

【大前提】債務整理後はブラックリストに登録される

債務整理には任意整理、個人再生、自己破産の種類があり、いずれの債務整理を行なっても事故情報が信用情報機関に登録されます。これがいわゆるブラックリスト入りです。

登録期間は約5年〜7年程度で、クレジットカードの新規発行や更新ができないなど、信用取引に制限がかかり生活に影響が及びます。

ブラックリストであるか否かは、カード発行会社や信用情報機関の情報を見て判断されるため、債務整理の際はメリットとデメリットを理解し、長期的な信用回復計画を立てることが重要です。

ブラックリストについて詳しくはこちら

入居審査の仕組みを理解しておこう！

入居審査は不動産会社や管理会社、大家が物件の入居希望者を審査し、契約の適否を判断する重要なプロセスです。多くの場合、賃貸保証会社による保証審査も同時に行われます。

なぜなら、入居者に家賃滞納されるリスクを軽減する目的があるからです。

特に、信販系保証会社は信用情報機関から詳細なデータを照会し、ブラックリストに載っているかどうかを確認することが一般的です。

ただし、保証会社や管理会社の方針によって審査基準は異なり、必ずしも審査に落ちるわけではありません。

どのような審査で債務整理したことがネックとなるのか、詳しく見ていきましょう。

不動産管理会社や大家による審査

実は、不動産管理会社や大家が行う審査では、債務整理によって信用情報機関に登録された個人の事故情報を直接確認できないため、事故情報が審査に影響を及ぼすことは基本的にありません。

というのも、信販会社やカード会社のように信用情報機関の会員ではないため、信用情報を照会する権限がないからです。

そのため、多くの場合、家賃の支払能力や収入状況を重視して審査が行われます。債務整理後でも一定の収入があれば、物件の契約ができるケースがあります。

しかし、物件や管理会社の方針によっては、クレジットカードでの支払が必須など審査に影響する条件が含まれることもあります。したがって、審査時は収入や支払能力を正確に伝えることが重要です。

賃貸保証会社による審査

一方で、賃貸保証会社は、借主が家賃や各種費用を適切に支払えるかどうかを審査します。

審査では、借主の収入や職業の安定性を確認し、支払能力を重視します。そのため、過去の家賃滞納や支払い事故の履歴も調査対象となります。

特に信販系の保証会社は個人の信用情報を照会し、信用情報に登録された事故情報や滞納履歴を厳密に確認します。これにより、保証会社はリスクを把握し、家賃保証の可否や保証料の設定に反映させるのです。

保証契約が成立すれば、借主が滞納した場合に代わりに家賃を支払う責任を負うため、保証会社は慎重に審査を行なっています。

債務整理後に新規で賃貸契約するときの影響とは？

結論、債務整理が直接の理由で、賃貸契約ができなくなることはありません。

なぜなら法律的に、債務整理した人は賃貸契約はできない、といったものはないからです。

ですが、現実的には債務整理した人が賃貸契約を断られることがあります。

新規での賃貸契約は入居審査がポイント

賃貸業者や、地場の不動産屋などから新規契約の賃貸契約を結ぶには、審査が必要となります（一部の物件は審査が不要の場合もあり）

この審査とは上述したように、以下の2つです。
・不動産会社による審査
・家賃保証会社による審査

そして、審査で落ちて賃貸契約できないケースは、この賃貸保証会社によるNGがほとんどです。

入居予定者が滞納した場合に家賃を肩代わりする必要があるため、属性についてシビアにチェックするからです。

特に信販系保証会社だと、審査はほぼ間違いなく落ちると思ってよいでしょう。

信販系保証会社は入居予定者の信用情報にアクセスして調査するので、債務整理によってブラックリストになっていることが分かってしまうからですね。

では、信販系の保証会社とは、具体的にどのような会社を指すのでしょうか。

【例】信販系の保証会社とは？

下記は一例にはなりますが、信販系保証会社の一覧です。

• （株）アプラス
• （株）エポスカード
• （株）オリエントコーポレーション
• （株）ジャックス
• （株）ライフ
• （株）セディナ
• （株）セゾン

これら信販系保証会社は、クレジットカードの発行会社による家賃保証サービスをおこなっている会社であり、クレジットカードの審査の手法を使って調査しています。

信販系保証会社への加入が必須の賃貸契約は、債務整理でブラックリストになっていると難しいと考えておきましょう。

「賃貸の滞納」も考慮される場合がある

それでは、信販系保証会社ではなかったら、審査に通ると考えてもよいのでしょうか？

この場合は、ケースバイケースとなります。

問題なく賃貸契約を結べることもあるし、他の問題で審査が通らず、賃貸契約できないこともありえます。

例えば、あなたが過去に「賃貸の滞納」をしていた場合は、その情報を独自のネットワーク内で共有している賃貸保証会社が存在します。（このネットワークは信用情報機関とは別です）

非信販系の保証会社だったとしても、この過去の情報が原因となって、審査に落ちる可能性はあるのです。

実際には、非信販系の保証会社は、ブラックリストであるかどうかまで詳しく見ることはありませんので、あまり心配する必要はないでしょう。

クレジットカード払いのみ対応の物件も注意

債務整理後は、ブラックリストになるので以後5年〜7年程は、クレジットカードは使用できなくなります。

そのため、「クレジットカードが使えない」ということが知られると、滞納のリスクを考慮されて、審査に落とされることがあります。

ただし、これはケースバイケースで、不動産会社や家主によっては相談に応じてくれる可能性もありますので、一度話してみると良いでしょう。

債務整理後に賃貸契約の継続するときの影響とは？

債務整理した後、賃貸契約の継続は通常通りにおこなえるものなのかと思う人もいるでしょう。

通常賃貸は2年ごとの契約継続となっている場合が多いので、不安ですよね。

結論を述べると、特に問題なく契約継続をすることが出来ます。

もし不動産会社に債務整理の事実が知られたとしても、それを理由に契約継続を断られることは、ほとんどありません。解約されることもありません。

もし仮に契約の継続を拒否してくる場合は、借地借家法により、継続の6ヶ月前には通告しなければならない、と決められています。

また拒否するための正当な事由も必要とされるので、入居者を追い出すのはきわめて難しいのです。

したがって、余程のことがない限り、継続を拒否されることはないでしょう。

契約継続できない3つのケース

もし債務整理後に賃貸契約を継続するときに問題が出るとすれば、下記の3点になります。

①指定のクレジットカードでしか家賃を支払えない
②信販会社が家賃引き落としを代行
③信販系の家賃保証会社のため保証契約を断ってくる

どのようなケースなのか、具体的に見ていきましょう。

①指定のクレジットカードでしか家賃を支払えない

ブラックリストの期間中は、クレジットカードは使用できなくなります。

もし指定のクレジットカードで家賃や継続料を支払うように求められている場合は、不動産会社と話し合って、支払い方法を変更しなければなりません。

不動産会社や大家から「指定のクレジットカードを使えない」ことを理由に、継続を拒否してきたとしても、それは正当な事由にはなりません。

対応がひどければ、司法書士に間に入ってもらうなどの対策を講じる必要があるでしょう。

②信販会社が家賃引き落としを代行

信販会社が家賃の引き落としを代行している場合は、賃借人の信用情報についても参照するので、ブラックリストになっていることがバレることになります。

もし、これを理由に、賃貸契約の継続を拒否されたとしたら、交渉するしか手はありません。

最悪、司法書士に依頼することも検討した方がよいでしょう。

③信販系の家賃保証会社のため保証契約を断ってくる

上記でも述べたとおり、信販系の家賃保証会社は、債務整理した人に対してシビアな対応をします。

入居時の審査で落ちるのと同じ理由で、賃貸契約の継続を拒否してくる可能性があります。

なお、保証会社の審査が通らなかったとしても、借主側が賃貸契約の継続を拒否できるような正当な事由にはなりません。

これも、司法書士に間に入ってもらい、交渉をすることで賃貸契約を継続できる可能性があります。

正当な自由がないと入居者は追い出されない

賃貸契約において、入居者が追い出されるためには法律上の正当な理由が必要です。

なぜなら、家賃滞納が一定期間続く場合や契約違反など、法律で認められた具体的な事由がなければ強制的に退去させることはできないからです。これは借地借家法によって入居者の権利が一定程度守られているためです。

管理会社や大家が更新を拒否したい場合でも、正当な理由を示さなければ契約を継続しなければならないケースがほとんどです。

したがって、入居者は急に追い出される恐れは少なく、一定の安心感をもって住み続けることが可能です。

【具体例】大家や不動産管理会社側から更新を拒否できる事由

具体的には、以下のようなケースです。

・債務不履行（家賃の長期間にわたる滞納）によって信頼関係が壊れているケース
・建物が住めないくらい老朽化しているケース
・大家から立退料が支払われるケース

このように、更新拒否の際には具体的な理由と法的根拠が求められます。

3ヶ月以上の家賃滞納には要注意！

問題は上述した、『債務不履行』です。

家賃を3ヶ月以上滞納すると、大家や管理会社は滞納を理由に契約解除や明け渡し請求を行う可能性が高くなります。法律上認められた正当な理由の一つであり、早期の対応が求められます。

また、長期間の滞納は信用情報や賃貸保証会社の評価に悪影響を及ぼし、将来的な契約にも不利益が出ることがあります。いったん滞納が続くと、保証会社からの督促や法的手続きが始まることもあるため、無理なく支払える方法を検討し、速やかに問題を解消することが重要です。

滞納が長引くと精神的負担も増すため、早めの相談や対策を検討することがトラブル回避の鍵となるでしょう。

債務整理後に新規で賃貸契約する際の7つの対処法

ここでは債務整理後に賃貸契約するための対処法について、ご紹介します。

具体的には以下の7つです。
①賃貸保証会社が要らない物件を選ぶ
②連帯保証人を代わりにつける
③自分以外の契約者名義で賃貸契約する
④公営住宅・UR・シェアハウスと賃貸契約する
⑤審査に通りやすい保証会社（LICC系）を選ぶ
⑥家賃をクレジットカード払いしなくていい物件を探す
⑦不動産屋を味方につける

債務整理後のスムーズな入居に役立ちますので、ぜひ押さえておきましょう。

①賃貸保証会社が要らない物件を選ぶ

賃貸保証会社が不要な物件を選ぶことは、任意整理などの借金整理をした人にとって大きなメリットとなります。

なぜなら、ブラックリスト入りしたことを理由に断られるケースを排除できるからです。

ただし、実際には保証会社の利用を求める物件が多いため、選択肢は限られる点に注意が必要です。

②連帯保証人を代わりにつける

保証会社がネックで賃貸契約できない場合、試してみたいのが連帯保証人を代わりにつける、という方法です。

つまり、連帯保証人をつけることで、賃主側の「滞納リスク」を回避できるので、これを代案として賃貸契約してもらえないか交渉してみましょう。

といっても、これはあくまでイレギュラーなやり方なので、不動産会社や家主によっては交渉に応じてもらえないことがあるのは、留意してください。

申し込みの際に、確認してみるとよいでしょう。

③自分以外の契約者名義で賃貸契約する

例えば、配偶者を契約者として賃貸契約する方法です。

ただし、本人以外の名義で契約することは、管理会社や大家の方針によってできない場合もありますのでご留意ください。

賃貸住宅の契約は、契約者に賃料支払いの義務があるため、実際に居住する人と契約者が異なるとトラブルの原因にもなり得るからです。特に、契約内容に反して使用されている場合、解除の可能性もあるため注意が必要です。

また、契約者が家賃を確実に支払う能力があることが審査の重要なポイントとなり、安定した収入証明が求められます。

④公営住宅・UR・シェアハウスと賃貸契約する

一般的に以下のような物件は、債務整理していても問題なく賃貸契約できる可能性が高いです。

・公営住宅
・UR賃貸住宅
・シェアハウス

物件によっては、低所得者向けで年収により賃料が変動したり、抽選制のみである場合など、若干の条件があることもありますが、基本的には問題なく入居できます。

⑤審査に通りやすい保証会社（LICC系など）を選ぶ

次の3つの保証会社の審査では、ブラックリストの照会を行いません。

・LICC（全国賃貸保証業協会）系保証会社
・CGO（全国保証機構）系保証会社
・独立系保証会社

申し込みした人の年収や家族構成、職業などだけが、審査対象となります。

これらに所属する会社を選ぶことで独自の審査を受けられるため、債務整理後でも審査に通りやすいのです。

⑥家賃をクレジットカード払いしなくていい物件を探す

クレジットカードでの支払いが必須の物件では、カードの利用が制限される場合、契約が難しくなることがあります。したがって、家賃支払いにクレジットカードの利用が不要な物件を選びましょう。

こうした物件では、口座振替や銀行振込みなどクレジットカードを使わない方法での家賃支払いが可能で、審査の通過率も上がりやすくなります。

さらに、クレジットカード払いに限定されていないことで債務整理の影響を受けにくく、安心して住み続けられる点もメリットです。

⑦不動産屋を味方につける

不動産屋にもいろいろなタイプがあり、親身に相談にのってくれたり、サポートしてくれたりする業者も少なくありません。

また不動産屋の本音としても、可能なら物件に入居してもらいたいのです。

「こういう手を使えば、入居できやすくなる」という裏技的な知恵を授けてくれる場合もあります。

なのでできる限り、こちら側の味方になってくれるように、努力した方がよいでしょうね。

上記でも述べたとおり、債務整理後でも審査に通りやすい保証会社は存在します。

入居しやすい物件を紹介してもらうことが重要です。気軽に問い合わせてみる価値ありですよ。

第一印象も重要

賃貸契約をする際、不動産屋は入居者の「人柄」もひそかにチェックしています。

「この人は滞納しそうだな」とか「まわりに迷惑をかけそうだな」という印象をもたれるのは、非常にマズイのです。

なので収入とか勤続年数ももちろん重要なのですが、人に対する態度が悪かったり、身なりが妙に派手だったりすると、マイナスになることは覚えておいて損は無いでしょう。（不動産屋によっては水商売などを理由に、入居審査を落とすことがあるそうです）

まとめ

債務整理をした後でも、賃貸契約の継続、あるいは新規契約ができない訳ではありません。きちんと家賃を支払い続けているのであれば問題ない場合が多いです。

もし諸事情により、出て行く必要があったとしても、「どの物件も借りられない」という状態になることは、まずありません。新規契約ができる物件は必ずあります。

• 債務整理後も、今住んでいる賃貸契約を継続できないことはほとんどない。
• 債務整理を理由に、賃貸の退去を求めてきたとしても、それを法律的に正当な事由には該当しないので交渉することで解決できる可能性がある
• 家賃の支払いが指定のクレジットカード払いのみになっている場合は、支払い先の変更が必要となる
• 保証会社が、信販系保証会社の場合は、ブラックリストに載っていることを理由に、保証契約の継続を断られることがあるので注意が必要
• 債務整理後に新たに賃貸契約をするときは、有効な7つの対処法がある
  ①賃貸保証会社が要らない物件を選ぶ
  ②連帯保証人を代わりにつける
  ③自分以外の契約者名義で賃貸契約する
  ④公営住宅・UR・シェアハウスと賃貸契約する
  ⑤審査に通りやすい保証会社（LICC系）を選ぶ
  ⑥家賃をクレジットカード払いしなくていい物件を探す
  ⑦不動産屋を味方につける